3月31日, 停牌两月的大成股份(600882)披露重大资产重组预案,公司拟置出所有资产,同时购买华联矿业100%股权,变身为以铁矿石采选为主营业务的矿业企业.
    在如今"以矿为王"的时代, 上述消息被市场理解为重大利好.复牌后,大成股份连收7个涨停板,区间最大涨幅将近130%,而同期大盘涨幅仅4.4%.
    但《每日经济新闻》记者调查发现, 大成股份旗下拥有多幅地块,其中有5幅已被划归商业,居住,公共设施用途,参考市场价格,其价值远超过拟注入铁矿资产的预估值.所以仅从公司重组预案来看,此次资产重组对大成股份是一条彻头彻尾的利空!
    记者参照周边地块价格估算出公司土地价值约28. 9亿元.而在公司公布的重组预案中, 这部分土地价值不超过1.87亿元,均价仅7.04万元/亩.2010年末,大成股份的净资产为3.53亿元,如果考虑上述土地的价值,公司实际净资产将达到30亿元以上,远远超过拟置入资产华联矿业19亿元的预估值.
    但在重组预案中,拟置出净资产预估值仅为3.8亿元,与上述估算数据相去甚远.相反,华联矿业净资产预估值的增值率达到了130%.
    大成股份对拟注入资产大幅拔高,却对自有土地以"白菜价"计量,其中的逻辑何在?
    坐拥177万平方米土地
    表面上看, 业绩平淡的大成股份很难进入投资者视野.但一位知情人士介绍,大成股份拥有不少土地, 其中有相当部分还是商业用地,升值潜力巨大.但公司多年来对于手中土地却讳莫如深,并未作出完整的披露.
    "我们都认为该部分土地是公司最大的隐形价值,不过让人费解的是此次公司却以如此低廉的价格一并将这块宝贝给转了出去.若重组成功,接手这部分资产的背后接盘方无疑将占得巨大的便宜."上述人士如是说.
    《每日经济新闻》记者翻阅公司公告后得出的数据证实了上述知情人士的判断.
    2006年1月24日,大成股份董事会通过了《关于控股股东以非现金资产抵偿占用公司资金的议案》,大股东用淄博市淄川区聊斋路1号 (以下简称聊斋路1号)土地抵债,面积6.17万平方米.
    2009年11月20日,公司董事会决议公告中提到,公司决定以位于淄川区寨里镇袁家村西聊斋路2号(以下简称聊斋路2号)的土地使用权作为抵押物, 与齐商银行体坛支行签订抵押担保借款合同.这表明,聊斋路2号土地也为公司所有,面积为6.18万平方米.
    与此同时,大成股份2010年报还披露,公司另有6处土地进行了贷款抵押,分别为张店区洪沟路25号,张店区东三路北首,公司以东,淄川区罗村镇土地,张店区宝石镇土地, 张店区湖田镇商家村北土地.上述土地使用权也应为公司所有,这些地块的面积分别为37.55万平方米,6235.34平方米,1.71万平方米,113.32万平方米,6.31万平方米,5.25万平方米.
    综合以上数据,大成股份共计拥有8块土地,总面积合计约为177.11万平方米,折合2656.65亩.这部分土地现在情况到底如何?
    多宗土地将变商用
    记者从当地政府相关文件以及公司公告发现, 大成股份的不少土地处于市中心位置且面临搬迁,这部分土地未来的升值潜力巨大.
    张店区洪沟路25号, 张店区东三路北首,公司以东土地处于搬迁范围.公司在张店区主要土地是洪沟路25号地块,是公司总部及主要生产基地所在地,所占面积较大,约37.5万平方米.张店区东三路北首,公司以东的土地与洪沟路25号相邻.
    根据淄博市城市总体规划(2006-2020), 中心城区东部化工区是指东一路,杏园路, 东四路,商城东路的合围区域,主要包括新华制药(000756),大成农药等4家大型化工企业.该片土地用地性质由工业调整为居住,公共绿地或公共设施等用地.
    同时,公司2010年7月3日的公告也表示,按照淄博市政府对东部工区搬迁企业的整体规划,公司拟搬迁至齐鲁化学工业区.
    淄川区寨里镇袁家村西聊斋路1号, 2号土地面积合计约13.48万平方米.根据中国建设招标网"国有土地使用权拍卖, 挂牌出让公告",上述土地规划用途为住宅,商业.
    此外, 张店区宝石镇6.3万平方米土地是公司子公司鲁昊公司所在地,也有搬迁的可能.而张店区湖田镇商家村北的5.25万平方米土地已是部分房产所在地.
    面积最大的罗村镇地块, 占地约113万平方米,是原山东洪山铝土矿使用的一宗土地,设定用途为工业用地,设定使用年限为50年,公司原控股股东淄博市财政局以155.48元/平方米的价格,用以抵偿其对大成股份1.76亿元债务.
    由此可见,8幅地块中就有5幅确定改为商用,总面积为57.48万平方米.
    在如今"寸土寸金"的年代,大成股份对自家土地的估值竟然不超过1.87亿元.在业内人士的指点下,《每日经济新闻》记者从公司土地抵押贷款,当地土地出让市场价格, 房地产价格等多个角度对公司土地价格进行了估算,最终结果都显示:大成股份土地价格被严重低估了!
    同类地块市价28倍于预估值
    丰厚的土地储备和变更商用后的增值潜力,在大成股份的重组预案中,显得颇为"廉价".
    大成股份重组预案显示, 截至2010年12月31日,公司的无形资产(年报中软件等无形资产净值仅有几十万元, 绝大部分为土地使用权)为1.87亿元.按照177.11万平方米(2656.65亩)计算, 大成股份每平方米土地仅值约105.58元,每亩单价为7.04万元.在这个"寸土寸金"的年代,如此低廉的地价是否符合淄博当地的实际行情?
    在淄博市国土资源局网站中,有一条"招拍挂出让成交结果公示表".该结果发布时间为2011年3月31日, 地块位于张店区新村西路111号,用途为商务金融用地,城镇住宅用地.土地面积8969.71平方米,成交价格为2650万元,每平方米的价格约为2954.39元,是大成股份预估单价105.58元的28倍.从网络地图来看,该地块与大成股份张店区洪沟路25号相距仅4公里.
    值得一提的是,在这份置出资产的评估中,并未对大成股份拥有的土地作出分毫的增值.然而,在对华联矿业的评估中,却对其拥有的土地使用权进行了评估增值.在重组预案中可以看到,对于华联矿业的土地使用权,报告称:"土地使用权因市场供需和资源稀缺导致价格上涨, 形成评估增值."重组预案中,公司为何要"厚此薄彼"呢?如果按照市场价计算,公司这部分土地价值究竟几何呢?
    大成股份的大部分土地都在银行进行了抵押贷款.根据银行的足值抵押原则,一般是以土地价值的六折给予相关土地的抵押额度.从大成股份的土地抵押情况,能够大致还原其土地的价值情况.
    大成股份重组预案中提及拟置出资产的抵押,质押,担保及诉讼状况.
    涉及的土地有:
    1.2009年4月7日公司与中国建设银行(601939)股份有限公司淄博张店支行签订了最高额抵押合同, 最高额度为2.15亿元,以公司位于张店鸿沟路25号37.55万平方米的土地使用权 (淄国用2022年第A01202号), 张店区东三路北首6235.34平方米的土地使用权(淄国用2002年第A01203号),公司以东1.71万平方米的土地使用权(淄国用2002年第A01204号)为其提供抵押担保,抵押物2010年12月31日账面净值为1041.52万元.
    2.2008年8月1日,公司与中国工商银行(601398)股份有限公司淄博分行签订了2008年张店(抵)字第0062号最高额抵押合同, 最高额度为2.67亿元,以公司位于淄川区罗村镇113.32万平方米的土地使用权 (淄国用 (2006)第C00999号)为其提供抵押担保,2010年12月31日账面净值为1.16亿元.
    3. 2008年6月20日公司与中国银行(601988)股份有限公司淄博分行签订了2008年淄中业高押字002号最高额抵押合同,最高额度为677元,以鲁昊公司位于张店区宝石镇6.31万平方米的土地使用权(淄国用(2002)字第F00117)为其提供抵押担保,2010年12月31日账面净值为280.95万元.
    由此可以看出,直至公司重组评估时,公司有157.80万平方米的土地都在银行进行了抵押贷款, 占到公司拥有土地的89%.而这部分土地在银行贷款的总额度为4.89亿元.
    根据足值抵押原则,银行给予的额度大致是公司土地价值的六折左右,还原上述157.8万平方米土地,真实价值约为8.15亿元.也远远高于公司1.87亿元的无形资产.
    ●估算二:类比法土地价值总计约28.9亿元
    对于大成股份所有地块,参照同类地块的拍卖价和其他估价方式,《每日经济新闻》记者粗略统计后发现,上述8宗地块价值在28.9亿元左右.
    首先看张店区住宅用土地拍卖价格:在去年9月7日,山东光彩银星拍卖有限公司拍卖宗地为淄博市2010(转)字-张001号国有建设用地使用权,土地面积14.63万平方
米,最后以6.95亿元成交,折算为4800元/平方米.公司在张店区住宅用土地约为51.44万平方米,按4800元/平方米来算,约为24.69亿元.
    淄川区寨里镇住宅用地价格:由于缺乏近期当地的土地拍卖价格,参照该地2008年商品房开盘价格1500元/平方米, 考虑到该地区的土地的升值,给予30%的溢价,测算得单价最少为1000元/平方米.公司在淄川区寨里镇的土地约12.35万平方米,按1000元/平方米,价值约1.24亿元.
    淄川区工业用地价格:由于缺少淄川区工业用地价格,我们参照博山区和周村区的相关价格.2008年12月31日,国土资源部印发了《关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发〔2008〕308号), 淄博市博山区和周村区土地六等地到八等地,工业用地出让最低价格标准分别为336元/平方米和252元/平方米. 如果参照该地方的工业地最低出让标准,则按照260元/平方米测算.公司于淄川区罗村镇的工业用地面积为113.32万平方米,按0.026万元/平方米估算,土地价值为2.97亿元.加总后,大成股份的土地价值合计约为28.9亿元.
    综上,无论是从银行的评价体系还是按照市场成交价来计算,大成股份的土地价值都远远高于其重组预案的估值.公司表示,最终的评估价以相应机构及监管部门的结果为准. 那最终的评估结果又将如何呢?上述土地作价会否大幅调高呢?《每日经济新闻》将继续关注.
    同步播报
    公司回应:等待评估报告出炉
    对于大成股份的上述问题,《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者采访了公司证券事务代表沈旭艳.
    NBD:我们了解到公司拥有很多土地,且公司不少土地也正在搬迁,这些土地到底价值多少呢?
    沈旭艳:现在具体的评估值还没有出来, 重组预案只是预估值,并不是最终的评估结果,我们也不清楚这些土地到底值多少钱.
    NBD:据我们了解,你们手中的土地价值远远高于此次的预估值,为什么差距这么大?
    沈旭艳:我们也不清楚,要等评估报告出来才知道.
    NBD:公司土地若真如我们了解的值钱,为何还要做资产重组,最终的评估结果会不会出现置出资产的价值比置入价值还高,从而导致重组流产?
    沈旭艳:要等最终的评估结果出来才知道, 虽然我们有很多土地,但生产经营状况不好,我们不可能以卖地来维持公司生存.既然做了重组,我们也希望能够成功.